Мечты о настоящем дне

Дно пройдено — таков единодушный вердикт экспертов рынка жилой недвижимости. Дело даже не в том, что в некоторых сегментах цены слегка пошли вверх, а в том, что уже третий месяц подряд ни в одном из сегментов они существенно не падают. В дальнейшем стабилизации и росту будет способствовать дефицит на первичном рынке.

 Сжатие объема

 По данным аналитиков, в ноябре на первичном рынке жилья объем предложения сократился относительно октября на 4,8%. Такого сокращения объема на "первичке" еще не было за весь кризисный год, что уже само по себе симптоматично. Но и на вторичном рынке объем предложения сжимается.

 Общий объем предложения квартир снизился в ноябре на 1,4%. В основном с рынка ушли самые дешевые квартиры: после существенного роста в предыдущем месяце их доля снизилась на 3,4%. Объем предложения в Подмосковье уменьшился на 4,9%. Как и в столице, в Московской области наиболее существенно сократилась доля самых дешевых квартир — снижение в сегменте составило 6,6%.

В ноябре продавцы, которые не смогли реализовать квартиры на приемлемых условиях в период более интенсивного спроса в сентябре-октябре, предпочли временно уйти с рынка. А частные инвесторы из-за низких цен на жилье не спешат выводить свои квартиры на рынок, ожидая роста в следующем году.

Безусловно, снижение объема — результат возросшего в осенние месяцы спроса, притом что новые объекты на рынок не выводятся. В условиях установившейся на рынке стабилизации цен наблюдается рост спроса. Объем сделок на первичном рынке каждый месяц растет на 20-25%. Основной платежеспособный спрос сосредоточен в сегменте экономкласса, в ценовом диапазоне от 80 тыс. до 120 тыс. руб. за квадратный метр. Однако в ноябре также возросла активность покупателей бизнес-класса, мы отмечаем рост спроса на объекты от 150 тыс. руб. за квадратный метр.

Возрос спрос и на строящиеся дома. К концу года стал более выраженным интерес к возводящимся объектам. Если в начале лета квартиры покупали преимущественно в построенных или почти построенных домах, то сегодня покупатели обращают внимание на активно строящиеся объекты. Данную тенденцию подпитывает также возвращение на рынок частных инвесторов.

Стоит отметить, что спрос заметно активизировался и за городом, где в этом году было выведено на рынок более десятка новых предложений в секторе поселков без подряда, а в "подрядных" поселках бизнес-класса остался большой объем предложения еще с прошлого года. В четвертом квартале продажи стали расти. Мы это видим на примере как наших поселков экономкласса, так и элитных проектов, где с начала осени количество авансов растет каждый месяц на 15-30%.

 Стабильность цен на грани роста

Особенность нынешней ситуации в том, что, несмотря на сокращение объема и активизацию спроса, цены практически стоят на месте (а если и повышаются, то в пределах статистической погрешности или, как на первичном рынке, по мере завершения строительства). Какой-либо заметной корректировки цен в ноябре на рынке жилья не ощущалось. И это даже хорошо в сложившихся условиях. Платежеспособный спрос далек от уровня двухлетней давности, и рост цен сейчас приведет только к сокращению спроса и дальнейшей стагнации рынка. Мы не ожидаем существенного изменения цен до февраля следующего года. Цены на новостройки сейчас адекватные, золотая середина цен найдена.

Впрочем, стабильность цен в конце ноября — начале декабря косвенно свидетельствует о том, что на самом деле имеется потенциал роста. Даже в самые тучные годы застройщики в преддверии новогодних праздников предлагали скидки, бонусы, специальные условия продаж и т. п. Сейчас праздничных акций почти нет, а в качестве новогоднего подарка продавцы гарантируют сохранение существующих сегодня цен до конца каникул. Акции и скидки на рынке носят локальный характер, единого подхода у застройщиков нет. В ликвидных проектах, напротив, наступает пора повышения цен, и предновогодний период — последняя возможность приобрести домовладения на антикризисных условиях.

Впрочем, некоторые застройщики уже сейчас начали поднимать цены. Скидок не планируется, наоборот, даже повышаются на 5% прайсы по наиболее востребованным проектам.

Похоже, ждать дальнейшего снижения цен смысла уже нет, и пришла пора реализации отложенного спроса. В отличие от 2009 года, когда основным трендом было предоставление дисконтов, в предстоящем году продавцы будут стремиться преодолеть сопротивление покупателей и поднимать цены. Не думаем, что им это сразу удастся, но тенденция уже наметилась. Поэтому времени, в течение которого у покупателей сохраняется возможность приобрести жилье по пока явно не стартовавшим вверх ценам, остается все меньше.

Это верно в том случае, если не произойдет изменения конъюнктуры на мировых рынках и второй волны глобального кризиса.

В следующем году планируется плавный рост цен на фоне дефицита городской жилой недвижимости.

В краткосрочной перспективе заметное движение цен ожидается не ранее весны. На фоне постепенного возвращения на рынок отложенного спроса, оживления рынка ипотечного кредитования и ожидаемого дефицита предложения нового жилья стоимость квадратного метра, очевидно, будет расти как в сегменте новостроек, так и в готовых квартирах. Пессимистичные прогнозы не оправдались, российский рынок продолжил развитие по нейтральному сценарию.

Грядущий дефицит жилья и наличие отложенного платежеспособного спроса — основа подобных прогнозов. Пока не видно никаких факторов, которые могли бы помешать развитию ситуации по означенному сценарию. Кроме, конечно, пресловутой "второй волны глобального кризиса.

Источник:  Журнал «Деньги»

Перейти в раздел: Недвижимость