Несгибаемые метры

По итогам последнего месяца прошлого года можно констатировать: застройщики и продавцы не собираются отступать от установившегося уровня цен и даже понемногу пытаются его поднять. А вот скидки уменьшились значительно — в процессе торга редко когда удается снизить цену больше чем на 5-10%.

В декабре впервые за прошедший календарный год во всех секторах городского рынка цены пошли вверх. По данным МИАН рост по отношению к ноябрю составил 0,7-2,1%. Это довольно значительные цифры, если принять во внимание два обстоятельства:

 Первое: в предыдущие два месяца цены не уменьшались, а в отдельных случаях даже немного повышались. Таким образом, наметившийся рост уже можно считать тенденцией.

 Второе обстоятельство: наибольший рост отмечен в экономичном сегменте как на первичном, так и на вторичном рынке (2,1 и 1,9% соответственно). Поскольку именно в этом сегменте совершается наибольшее количество сделок, то и цифры по нему наиболее презентативны.

 Различные мнения:

  В декабре по отношению к ноябрю рублевые цены новостроек выросли на 16,6% и на 6,7% — на вторичном рынке жилья.

  Отсутствие динамики в течение всего месяца и на первичном и на вторичном рынке.

  Рынок находится в некоторой точке равновесия — цены не растут и не падают, объемы спроса и предложения также стабилизировались. За декабрь средняя рублевая цена предложения не изменилась, а цены, выраженные в долларах, даже снизились за месяц на 3,6%, до $5,8 тыс. за кв. м. Рост рынка возможен, если спрос превышает предложение, а сейчас для этого оснований нет.

  По сравнению с осенью можно констатировать повышение цены контрактов в среднем на 5-7%. Условия сделок стали менее комфортными для покупателя. В первую очередь, в части ценообразования и готовности предоставлять рассрочки по оплате.

"Среднее арифметическое" из этих оценок вывести нетрудно: стабилизация цен с тенденцией к небольшому росту.

 Под бой курантов

Увеличение спроса в предновогодние недели зафиксировали все участники рынка. Причем, по их словам, сделки совершались чуть ли не до самой новогодней ночи. Одна из последних сделок закрывалась 29 декабря. Падения деловой активности в предпраздничные дни не было.

Впрочем, "предпраздничные" договоры нельзя считать каким-то особым показателем — понятно, что они подписывались по результатам просмотров и торга, которые велись в течение месяца, а то и дольше. А вот почти полное отсутствие предпраздничных скидок, на которые рассчитывали многие покупатели, говорит о том, что застройщики всерьез намерены не отступать от достигнутых рубежей.

Специальные скидочные программы застройщики в конце года не предлагали. Скидки становятся все более кулуарными. На вторичном рынке они вернулись на докризисный уровень и являются результатом предметного торга. На первичном ситуация схожая, но здесь скидки в большей степени привязаны к первоначальному взносу при покупке квартиры (2-5% при рассрочке и до 10% — при 100-процентной оплате). То есть в целом дисконты сохраняются, но стали более рыночными.

Стопроцентная предоплата является в настоящий момент главным аргументом для получения скидки. В отдельных случаях при условии 100-процентной оплаты покупатель мог рассчитывать на дисконт, не превышающий 5-10% от цен официальных прейскурантов. Частные продавцы также пришли к пониманию финансовых возможностей покупателей и изначально выставляли адекватные цены: индивидуальные скидки, предоставляемые в целях минимизации сроков альтернативных сделок, не превышали 1,5-2% от заявленной стоимости жилья.

Но на некоторых объектах даже при единовременной оплате можно было рассчитывать только на минимальное снижение прайсовой цены.

Несмотря на то что все говорят о рынке покупателя, скидки в большинстве случаев были очень незначительными, скорее, их можно назвать символическими. Хорошие объекты продавались вообще без торга.
Таким образом, в массовом секторе жилья канат, который целый год тянули на себя покупатели и продавцы, перетянули последние. Несколько процентов повышения, несколько месяцев стабилизации — это уже аргумент для того, чтобы потенциальные покупатели перестали ждать и начали реализовывать отложенный платежеспособный спрос.

 Спрос в высоком сегменте

Элитная недвижимость продавалась активно как в городе, так и за городом. Объем проводимых в таком ценовом сегменте сделок исчислялся единицами в год.

В декабре 2009 года было отмечено оживление продаж на загородном рынке жилой недвижимости. Это могло быть обусловлено тем, что покупатели, которые уже рассматривали варианты приобретения загородного жилья, в течение всего прошедшего года занимали выжидательную позицию в связи с общей нестабильной ситуацией, ожидали дополнительных скидок или возможного падения цен. Некоторая стабилизация рынка к концу года способствовала принятию решений о покупке. Таким образом, конец 2009 года можно охарактеризовать всплеском отложенного спроса.

Вторая половина декабря - горячая пора на элитном загородном рынке. За декабрь дыло заключино 34 сделки — по сравнению с осенними месяцами рост составил более чем 80%.

Городская элитка в последний месяц года на пике спроса не оказалась. Но и в этом секторе отмечен рост. Основной тенденцией конца декабря — начала января стало закрепление динамики ежемесячного увеличения количества сделок: осенью спрос стабилизировался, закрепившись на высоком уровне, но по-прежнему не достиг докризисного. Можно отметить, что количество сделок каждый месяц увеличивается в среднем на 10%.

Приведём следующие цифры по рынку элитного городского жилья: последний месяц довольно непростого для рынка 2009 года стал самым активным месяцем за последние полтора года: на рынке было закрыто порядка 50 сделок, что даже больше, чем среднемесячные докризисные показатели. Таким образом, объемы продаж в декабре превысили показатели осенних месяцев 2009 года как минимум на 30% и выросли в два раза по сравнению с началом 2009 года. Всего же в 2009 году на рынке элитного жилья было закрыто около 360 сделок, а средний бюджет сделки составил $3,1 млн.

Цены еще не восстановились до докризисного уровня и составляют около 50-70% к октябрю 2008 года. Рост цен на городские и загородные объекты элитного сегмента в феврале—апреле составит 10-30% в зависимости от ликвидности.

Восстановление докризисного спроса составило более 60%. Время активного инвестирования пока еще не пришло, однако зародившаяся тенденция роста рынка жилой недвижимости привлечет в скором времени инвесторов на рынок и еще больше увеличит активность продаж.

В настоящее время возведение типовых новостроек отмечено только в сегменте муниципального жилья.

Источник: Источник: АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ, Журнал «Деньги»

Перейти в раздел: Недвижимость