Любишь строить – люби и расселять

В Екатеринбурге дефицит земельных участков, предоставляемых под строительство, привел вначале к тому, что практически исчезли так называемые «пустые участки» - по крайней мере, в хороших районах и с подведенными сетями. Затем стало все труднее найти даже участок с какими-нибудь избушками, которые не являлись бы памятниками, либо с иными небольшими строениями, которые можно было бы без больших проблем снести.

Не правда ли знакомая картина для многих строительных компаний, что или недавно оформили землеотвод (наши поздравления!), или еще находятся в стадии оформления (соболезнуем!)? Таким образом, в настоящее время выбирать приходится по большей части из участков, на которых расположены, скажем, ветхие деревянные бараки, либо группа строений, напичканных всевозможными фирмами и фирмочками. В самое последнее время крупные компании начали замахиваться даже на снос старых пятиэтажек.

Одним словом, многие строители уже столкнулись или вот-вот столкнутся с большой головной болью под названием расселение. И избавятся от нее не скоро и не без труда, поскольку дело это для большинства участников новое, чреватое неприятными сюрпризами. Проблема даже не в том, что расселение влечет за собой существенное увеличение расходов. Настоящий уровень цен на недвижимость в Екатеринбурге позволяет получать прибыль в том числе и с тех проектов, что еще 2-3 года назад были бы отвергнуты как малорентабельные.

Главная сложность, прежде всего для мелких и средних компаний, в том, что процесс расселения может потребовать значительно больших временных, организационных, интеллектуальных и нервных затрат, чем планировалось первоначально. Вот лишь самый поверхностный анализ возникающих проблем, которые «СМУ» предлагает вниманию наших читателей. Для простоты возьмем лишь случай расселения физических лиц, то есть жильцов многоквартирных домов.

 Пойди туда – не знаю куда, найди того – не знаю кого

По новому жилищному кодексу строительные компании не обязаны предоставлять определенный минимум квадратных метров жилплощади на каждого прописанного. Достаточно предоставить им жилплощадь не меньшую, чем у них была на момент расселения. То есть: прописаны в комнате 15 человек, - все 15 и поедут жить в такую же комнату на новом месте. Это хорошая новость для строителей, и она всем известна. Однако на этом хорошие новости заканчиваются.

Допустим, перед нами деревянный барак в аварийном состоянии приблизительно на 30-40 квартир – типичный случай расселения. С чего мы должны начать? Естественно с информации о том, кого конкретно мы станем расселять. Вот тут-то мы и выясним, что в бараке какая-то жизнь протекает лишь в половине квартир, да и то далеко не всегда мы имеем дело именно с собственниками, а не с квартирантами. Разобраться, кому конкретно здесь нужно покупать квартиру абсолютно невозможно.

Тогда строительные компании обращаются в районный паспортный стол с запросом предоставить информацию о собственниках идущего под снос жилья на основании соответствующего распоряжения главы города. Здесь их поджидает второй сюрприз. Оказывается, что предоставленная информация ясности, мягко говоря, не добавляет.

Во-первых, часть собственников в настоящее время по запрашиваемому адресу не проживают, а проживают они, например, в другом городе, деревне или даже в другой стране. Со всеми ними нужно вступить в контакт (это еще нужно очень постараться!), уговорить их оторваться от своих дел и заняться продажей вам своей недвижимости. Это самое меньшее из зол.

Во-вторых, часть собственников не просто не проживают в принадлежащей им квартире, но и где они в данный момент находятся неизвестно. Выписались и никаких данных о себе в паспортном столе не оставили. Однако вы обязаны их разыскать с тем, чтобы купить им новую квартиру взамен старой. Или хотя бы официально уведомить их о такой возможности. Но где их найти? Работники строительной компании начинают стремительно овладевать навыками оперативно-следственной деятельности: вызнают, где они работали, где учились их дети (например, по временной прописке в студенческом общежитии), встречаются с бывшими одногруппниками, соседями, пытаются найти по всевозможным базам данных и т. д. Результат бывает, но не всегда. В практике автора этой статьи был случай, когда следы одного собственника терялись в Чечне. Что прикажете и туда ехать, справки наводить? Самое неприятное, что он являлся собственником комнаты в коммунальной квартире. (Чем это чревато – читайте ниже). Причем в паспортном столе справку о том, что у них отсутствуют сведения о прописке того или иного лица, которую вы могли бы, в крайнем случае, предъявить в суде, вам не дадут ни за что.

В-третьих, на ряд квартир или комнат вообще не окажется данных о собственниках. Скажем, есть трехкомнатная квартира. В двух комнатах из трех прописана гражданка Гниломедова еще с 60-х годов. Сами комнаты, таким образом, принадлежат муниципалитету. А еще про одну комнату неизвестно ничего. Абсолютно ничего. В наличии комната есть, а в базе данных паспортного стола нет, равно как и в базе БТИ, и в Федеральной Регистрационной службе также белое пятно. Хорошего совета, что делать в такой ситуации, не существует. Каждая строительная компания должна выкручиваться, исходя из конкретной ситуации и посредством изобретательности ее сотрудников.

 Хочется нам чего-то, сами не знаем чего

Разыскав собственников и вступив с ними в контакт, можно приступить ко второму этапу – проведению с ними переговоров о покупке их недвижимости и приобретении ими новой. В наилучшем положении здесь оказываются компании, возводящие коммерческую недвижимость, особенно крупные торговые центры. Они могут себе позволить расселение на шикарных для жителей бараков условиях. Скажем, вместо двухкомнатной квартиры в аварийном деревянном строении – предоставить также двухкомнатную, но в доме середины 80-х годов постройки в хорошем районе. Либо вместо комнаты в коммунальной квартире – однокомнатную квартиру. Казалось бы, отличные условия, которые не всегда могут обеспечить, например, компании-застройщики жилья?
Однако и здесь возникают сложности, обусловленные человеческой психологией. Первоначально обрадовавшись предложенным условиям, жильцы бараков вдруг начинают бояться продешевить. Ха, если мне за комнату дают целую однокомнатную квартиру, то, может быть, дадут и двухкомнатную? У них, небось, денег очень много, раз такое строительство затевают? Может быть, и трехкомнатную дадут? Дальше больше, начинают пристально следить, а что же получил сосед? Сколько бы тебе ни предложили, это не должно быть хуже, чем у соседа! Причем жильцы весьма подробно и оперативно информируют друг друга обо всех перипетиях своих переговоров со строительной компанией. В расчет берется, как правило, лишь одна сторона медали. «У меня комната больше, чем у соседа, а он получил квартиру такую же, как и я. Значит, я торговаться не умею, настаивать на своем!» Тот факт, что у соседа квартира будет находиться в более отдаленном районе или что у него семья больше, чаще всего игнорируется.

Одним словом, чем дольше тянутся переговоры, тем напряженнее становится психологическая атмосфера. Логика действует все меньше. Все большее значение приобретает принцип сочетания кнута и пряника. В конце концов, оказаться последним жильцом в пустом доме, где постепенно находят приют бомжи и наркоманы – удовольствие явно ниже среднего.

Есть категория недоверчивых собственников. Они не столько боятся продешевить, сколько видят в вас каких-то мошенников. И то, что условия вы предлагаете хорошие, и то, что понять «в чем подвох» никак не удается, лишь усиливает их подозрительность. Такие жильцы нанимают себе риэлторов-экспертов, адвокатов, которые пытаются зацепиться за любой недостаток. Сочетание подозрительного собственника и неквалифицированного, зато энергичного юриста – вещь страшная, способная измотать самого кроткого и терпеливого.

Прямая противоположность вышеописанной, другая категория собственников, живущая по принципу: «пускай весь мир погибнет, а нам чаю пить». Эти люди, в большинстве своем очень уважающие крепкие спиртосодержащие напитки, всем в своей жизни довольны. Столь суетная процедура, как переезд, их совсем не прельщает. Если вам, строителям, так сильно хочется куда-то нас переселить, так и суетитесь сами. А мы буквально пальцем ради этого шевелить не станем, и не изменим заведенный распорядок и уклад жизни даже в день совершения купли-продажи собственного жилья.

О сложности взаимодействия с собственниками, находящимися далеко от Екатеринбурга, мы уже писали выше.

 Хождения по коридорам

Отдельного описания заслуживает сам процесс оформления перехода права собственности на подлежащую сносу недвижимость от жильцов к вашему юридическому лицу. Этот этап уже не такой эмоциональный как предыдущий, однако, как и любое соприкосновение с бюрократической машиной, чрезвычайно изматывающий.
Начнем с того, что почти по каждой квартире либо комнате в коммунальной квартире, весь пакет документов и справок придется собирать именно вам, а не жильцам. В противном случае строительство вы не начнете никогда, напрасно дожидаясь от расселяемых активных действий. Некоторые из них, будучи в преклонном возрасте, уже и не в состоянии пройти весь марафон стояния в очередях и заполнения бесконечных бланков. Задолженность за коммунальные услуги, по большей части, придется гасить также вам. Очевидно, что и здесь не стоит мелочиться и терять время. Заказывать техническую информацию в БТИ – опять вы, равно как и ждать техников для проведения инвентаризации очередной квартиры. Техники, к слову, скоро станут вашими добрыми знакомыми. И не только они, но еще многие многие специалисты различных государственных и муниципальных учреждений.

Причем покупка квартиры у собственника – это самый простой и удобный для вас случай. Поэтому встречается он редко. Гораздо чаще расселяемая квартира находится в собственности муниципалитета, а проживающие – наемщики в соответствии с ордерами 60-70-х годов. В этом случае наемщикам помогают оформить приватизацию их жилья и лишь затем его покупают. Однако это долгий и сложный процесс, чреватый приостановками и отказами в приватизации по пустяковым причинам.

Есть вариант договориться с городской администрацией о том, что она купит для расселяемых новое жилье, а ваша строительная компания выступит в сделке в качестве плательщика. Взамен вы получаете от администрации старое жилье. Однако и у этого способа есть свои недостатки.

В вашей практике расселения обязательно попадется хотя бы одна (но чаще несколько) несчастливая квартира. Все с самого начала при ее оформлении будет идти так, чтобы причинить вам наибольшие неприятности. Например, выяснится, что в этой квартире жильцы сделали и не согласовали перепланировку. И вам нужно теперь согласовывать ее через суд либо слезно уговаривать соответствующих специалистов учесть, что дом идет под снос и не стоит доводить дело до суда. При попытке оплатить задолженность за коммунальные услуги по этой квартире, обнаружится, что именно ее нет в базе данных Единого расчетного центра. В центре вам будут доказывать, что это кооперативный дом, хотя вы уже не один десяток раз оплачивали долг по другим квартирам. После долгих споров и нервотрепательств выяснится, что ваш дом, скажем, №15 и только эта квартира почему-то значится у них в базе относящейся к несуществующему дому №15а. Позднее в самый неподходящий момент выяснится, что доверенность одного из собственников на право собирать справки и документы, выдана по просроченному паспорту. К этому времени доверитель обязательно будет находиться за пределами города в труднодоступном месте по очень важному и неотложному делу.

Будьте уверены, неприятности, которые можно перечислять еще долго, будут преследовать вас с этой квартирой до самого конца. Вплоть до того, что уже собранный и готовый пакет документов именно по данной квартире будет утерян при ее регистрации Федеральной регистрационной службой.

В заключение хочется дать еще один полезный совет. Не расселяйте коммунальную квартиру до тех пор, пока не установлены все собственники каждой комнаты и с ними не налажен надежный контакт. Дело в том, что при регистрации купли-продажи любой комнаты вы обязательно должны представить в ФРС отказ от преимущественного права покупки этой комнаты соседями. И если след одного из жильцов теряется в Чечне, то и другие комнаты вам без него купить не удастся. Вы получите приостановку регистрации соседних комнат, срок действия которой заканчивается лишь через месяц.

Автор: Александр Иванов

 Источник: журнал «Строительные материалы и услуги» № 7

Перейти в раздел: Архитектура и дизайн