Подрядчики и как с ними быть

Да, земельный вопрос в строительстве, возможно, самый важный. Но, если обозначить следующую по значимости проблему, то, на наш взгляд, таковой будет являться проблема взаимодействия заказчика, генерального подрядчика и отдельных подрядных организаций в процессе совместного строительства. От того, будут ли они работать как части единого организма, либо, словно лебедь, рак и щука, упорно гнуть свое, зависит очень многое. Время, затраченные усилия, израсходованные средства, прибыль (полученная или упущенная), репутация того или иного предприятия, иногда даже банкротство — это далеко не весь перечень важных вещей, которые являются результатом плохого или, наоборот, хорошего взаимодействия заказчика и подрядчика.

 Кто такие подрядчики и как с ними бороться

Как известно, строительство может вестись как на деньги заказчика, так и на деньги генерального подрядчика, либо и заказчик, и генеральный подрядчик одновременно выступают инвесторами в определенной пропорции. (Здесь мы рассматриваем фактическую, а не юридическую сторону дела). Однако наиболее распространенной на сегодняшний день является первая схема, когда заказчик обладает собственными средствами и лишь нанимает генподрядчика для выполнения работ. Для простоты и мы станем исходить только из этого варианта.

Безоблачные и безмятежные отношения между заказчиком строительства и генподрядчиком, когда все здорово работают и полностью довольны друг другом, — явление исключительно редкое, если вообще реальное. Чаще совместная работа не обходится без накладок, споров, порой переходящих в острый конфликт, поскольку, хоть дело у них и общее, но интересы различны. Первые, как известно, стремятся к тому, чтобы работа была сделана за минимальное время, при невысоких затратах и максимальном качестве. Вторые заинтересованы в том, чтобы сделать работу с минимальными усилиями при максимальной прибыли. Таким образом, очевидно, что это, хоть и различные, но не противоположные интересы. Они могут как сочетаться, так и входить в конфликт. А поскольку какие-то конфликты всё равно рано или поздно возникнут, то заказчику чрезвычайно важно их предвидеть и проводить своеобразную «профилактику» возможных спорных ситуаций.

 Причины споров

 из-за различной оценки качества выполненных работ; 
 несоблюдения сроков выполненных работ; 
 споры по поводу неотработанных авансов.

Например, заказчик может считать, что кирпичная кладка сделана некачественно. Однако подрядчик, не желая тратить время и средства на переделывание, утверждает, что ГОСТы допускают отклонения, и кладка сделана в пределах этих отклонений. Здесь нужно искать компромисс, находить аргументы, чтобы убедить подрядчика. В противном случае конфликт может вылиться в судебное разбирательство. Как результат — затраченное время, нервы, упущенная прибыль, да еще при непредсказуемом результате. Понятно, что в таком остром конфликте не заинтересован никто. Подрядчик теряет работу, заказчик срывает график ее выполнения. И тем не менее подобные конфликты с длительным судебным разбирательством периодически случаются у разных строительных компаний. Чаще в том случае, когда спор возник уже после того, как выполнен большой объем работ. Давайте представим ситуацию: подрядчик уже выгнал стену в три этажа, и только теперь ему предъявляют претензии по качеству. Это же немыслимо всё теперь ломать и делать заново, причем как для заказчика, так и для подрядчика. Поэтому до такой ситуации просто лучше не доводить, усиливая контроль на самых ответственных этапах.

Однако сделать это можно не всегда. Например, не поставишь ведь по надсмотрщику в каждое помещение при внутренней отделке. Поэтому приходится оценивать уже готовый результат. Внешне всё выглядит хорошо, но кто знает, как штукатурку, допустим, положили. Или возьмем пол. Выглядит всё правильно, без особых недостатков. А по прошествии времени он трескается. Причем претензии подрядной организации предъявить будет очень трудно. В суде они предъявят подписанный заказчиком акт выполненных работ, на момент подписания никаких вопросов у заказчика не возникало. А что потом вы с этим полом делали — это уже не наше (подрядчика) дело. Причем привлекать независимую экспертизу в этом случае целесообразно далеко не всегда, а только в каком-то крупном вопросе.

Чтобы избежать всего этого, необходимо очень тщательно подходить к заключению договора между заказчиком и генподрядчиком, прописывая переход риска некачественных работ и на подрядчика, в том числе по прошествии времени.

 Кто такой хороший подрядчик и как его найти

Нужно сказать, что в боль- шинстве случаев заказчик и подрядчик стремятся все-таки сгладить, а не, наоборот, раздуть конфликтную ситуацию. Обе стороны заинтересованы в долгосрочных отношениях. Тем более, если некая произошедшая накладка — скорее исключение, чем правило. В не слишком принципиальных вопросах подрядчик, как правило, уступает и соглашается переделать некачественную работу. В свою очередь, заказчик, ценящий именно этого подрядчика, также идет ему навстречу в некоторых вопросах, скажем, сроках или авансовых платежах.

Хорошего подрядчика ценят и стремятся работать с ним постоянно. По двум причинам. Во-первых, высокопрофессиональная подрядная организация — редкость. Во-вторых, не существует четких критериев и механизмов определения, что вот этот подрядчик, допустим, гарантированно сделает свою работу на «отлично», а другой — с малой вероятностью. При том, что работа подрядчика, в особенности генерального, — это слишком важная вещь, чтобы доверять ее случайности при выборе той или иной организации.

По этой причине компании, являющиеся заказчиками строительства, пытаются всячески от этой случайности уйти. Но, несмотря ни на что, именно случайность и процветает. Судите сами. Если по какой-то причине прежний подрядчик не устраивает заказчика, он пытается навести справки, кто какую организацию ему порекомендует. Очень часто такие рекомендации оказываются ошибочными. И понимаешь это, как правило, в самый ответственный и неподходящий момент. Да и если разобраться, те подрядчики, чьей работой заказчики довольны и с кем сотрудничают долгое время, почти всегда были выявлены и отобраны методом проб и ошибок. Такой селекцией приходится заниматься именно на своем опыте, поскольку чужой опыт и оценки слишком часто оказываются ненадежными. К тому же «раскрученные», известные компании-подрядчики с хорошей репутацией часто начинают завышать цену за свою работу в ходе переговоров. И, наоборот, малоизвестная фирма может оказаться отличным партнером.

Мало чем в этой ситуации помогают и конкурсы. Да, определенная организация отвечает вашим требованиям, превосходно отработала на таких-то и таких-то объектах. Но именно на вашем объекте почему-то начинает допускать сплошные проколы.

Вместе с тем требования к качеству работы той или иной строительной компании на екатеринбургском рынке год от года становятся всё жестче. Это касается и собственно качества строительства, и в особенности соблюдения сроков. Сроки и раньше были достаточно болезненным вопросом для будущих жильцов, а сегодня их реакция еще усилилась. Задержка сдачи дома в эксплуатацию, даже не слишком большая, вызывает у них сильное волнение, а затем раздражение. Поначалу они начинают бомбардировать звонками офис заказчика, затем совершать массовые и безостановочные визиты. На уговоры и разговоры специалисты компании-заказчика начинают тратить большое количество времени и сил. Если к этому моменту объект так и не сдается, начинаются негативные публикации в прессе, жалобы в городскую администрацию. Репутация заказчика начинает портиться, и что немаловажно, в том числе в глазах муниципальных чиновников.

На соблюдение графика строительства и так влияют слишком много факторов: от сильных морозов до срыва поставок стройматериалов. Если еще и подрядные организации начинают систематически не укладываться в отведенные сроки, риск серьезной задержки сдачи объекта существенно возрастает.

По этой причине в настоящее время заказчики начинают уделять всё больше внимания квалификации рядовых специалистов подрядных организаций, с которыми они планируют сотрудничать. Сегодня многие подрядчики готовы браться за всё, разве что несколько видов работ можно выделить как отдельные, например, электрика или благоустройство территории. Такие компании полагают, что у них есть специалисты, которые одинаково хорошо и кладку сделают и внутренние отделочные работы проведут. Однако при нынешней нехватке квалифицированных кадров среди именно рабочих специальностей мало какая компания может похвастаться, что у нее есть одинаково отличные специалисты по всем видам работ. В этой связи можно спрогнозировать, что подрядные организации на екатеринбургском рынке будут уходить от универсализации и стремиться к специализации на тех видах работ, что получаются у них лучше всего. Хотя процесс этот станет претворяться в жизнь медленно и постепенно.

 Соринки и бревна

Эта статья получилась в большей степени с позиции заказчика. В то же время нужно понимать, что и подрядные организации с не меньшими основаниями и количеством примеров могли бы показать, что и заказчик часто несет даже большую ответственность и за срыв графика работы, и за ее качество. Однако, во-первых, данная статья получилась бы в 2–2,5 раза длиннее и не поместилась бы в номер. А, во-вторых, и это главное, думается, что не следует всё сводить к аргументации «дурак — сам дурак». Наоборот, очевидно, что не существует идеальных компаний и идеальной работы. Конфликты неизбежны, и производственная необходимость заставляет их преодолевать, а не усиливать. И в этом случае важным ресурсом будет являться обоюдное стремление как заказчика, так и подрядчика «вынуть бревна из собственных глаз» прежде, чем делать попытки «вытащить соринку из глаза партнера».

В заключение хотелось бы привести известный случай из истории. Когда вождю всех времен и народов Иосифу Виссарионовичу Сталину партийные чиновники стали жаловаться, что мол советские писатели недостаточно активно воспевают в своих произведениях борьбу мирового пролетариата, отвлекаются на ненужные темы и, вообще, в душе все сплошь саботажники, вождь ответил: «А других советских писателей у товарища Сталина для вас нет».

 Три совета по взаимодействию с подрядными организациями

Что нужно

 При составлении контракта с подрядной организацией особое внимание уделяйте вопросу перехода риска некачественного выполнения работ с заказчика на соответствующую подрядную организацию. В том числе и по прошествии определенного времени. В противном случае могут возникнуть определенные сложности с доказательством вины недобросовестного подрядчика.
 Если существует подозрение в том, что могут быть поставлены некачественные стройматериалы, в момент и место доставки материалов лучше направить квалифицированного юриста. С тем, чтобы в случае подтверждения факта некачественной поставки, он мог его документально зафиксировать и потребовать замены. В противном случае с заменой могут возникнуть проблемы.
 Старайтесь работать с одними и теми же подрядными организациями, если качество сотрудничества вас устраивает. Новая компания, обладая какими-либо преимуществами перед первоначальной, может оказаться ненадежной и неожиданно подвести вас в самый неподходящий момент.

Чего не нужно

 Не следует вмешиваться в работу подрядной организации. Даже если у последней возникли какие-то проблемы, и вы хотите помочь. Не факт, что вы справитесь с проблемами лучше, но теперь вам придется взять на себя еще и эту ношу. Дальше — больше, пока вы не станете выполнять за подрядчиков половину их обязанностей.
 Не выдавайте зарплату накануне важных и ответственных работ. Неприятным сюрпризом может оказаться невыход на работу бригады почти в полном составе в течение почти всей следующей недели.
 Также не рекомендуется поручать поставку тех или иных строительных материалов простым подрядным организациям в обход генподрядчика. В случае конфликта с подрядчиком и отстранения его от работы, вы теряете и поставщика материалов. Такая зависимость совсем ни к чему.

Источник: www.StroyIP.ru

Перейти в раздел: "Строительство, ремонт, монтаж"