Участки под строительство

В 2006 году средняя цена недвижимости в Екатеринбурге возросла приблизительно на 100 %. Неудивительно, что данный сегмент рынка привлекает многих инвесторов. Причем 100 % это прибыль от вложений в недвижимость, приобретенной по рыночной цене. Другое дело, если иметь возможность получать недвижимость для реализации по цене, близкой к себестоимости. Тогда и без того немалая прибыль возрастает в разы. Поэтому за возможность строить в Екатеринбурге либо инвестировать в строительство сегодня развернулась ожесточенная борьба. Передовой край этой борьбы обладание земельными участками под строительство. Ставки слишком высоки. И в настоящей схватке никто не может чувствовать себя спокойно. События развиваются так, что особенно тяжело придется небольшим строительным компаниям.

Велика Россия, а строить негде?

Екатеринбургский рынок земельных участков, предоставляемых под строительство, имеет не слишком выраженную специализацию. Да, конечно, существуют компании, как строительные, так и чисто инвестиционные, которые предпочитают возводить только коммерческую недвижимость (больше прибыль с одного кв. м) либо только жилую. Однако в последние год два рынок коммерческой недвижимости стал насыщаться. Теперь большим и устойчивым спросом пользуются площади, расположенные в центральной части города или, по крайней мере, в очень хорошем спальном районе. Да плюс крупные торговые центры с соответствующими условиями подъезда и стоянки автотранспорта. Однако получить большой земельный участок (около одного га и более) под торговый центр, да еще в центре города, могут позволить себе, мягко говоря, не все желающие. Поэтому часть игроков строительно инвестиционного рынка, прежде специализировавшихся исключительно на коммерческой недвижимости, в последние годы стала переориентироваться на строительство жилья. И площади нужны меньше, и от района не столь сильная зависимость, и спрос устойчивый.

Естественно конкуренция за право обладания соответствующими земельными участками усилилась. Это, в свою очередь, сказалось на ценах. Если в начале 2006 года неофициальная рыночная цена одного га земли в неокраинном районе Екатеринбурга в один млн долларов многим казалась завышенной, то сегодня выстроится очередь из желающих заплатить за подобный участок без серьезных обременений и все два млн долларов. Острый дефицит на земельные участки под строительство жилья обусловлен еще двумя, пожалуй, даже более важными причинами. Первая по новому федеральному законодательству все земельные участки, предоставляемые под строительство жилья и которые до первого октября 2005 года не являлись объектом юридических отношений между муниципалитетом и компанией застройщиком, могут предоставляться исключительно с торгов.

Однако практика подобных торгов на территории России показала, что земельные участки, которые выставляются на продажу, по своему качеству не соответствуют запрашиваемой цене. В целом ряде случаев вместо предполагаемого аукциона на земельные участки вообще не находилось ни одного покупателя. Одним словом, торги пока работают плохо, но уже привели к снижению оборота земель в описываемом рыночном сегменте. Вторая причина хорошие участки попросту заканчиваются. Еще совсем недавно земельные участки со сносом бараков или даже индивидуальных жилых домов с расселением жильцов считались малорентабельными. Инвесторы застройщики придирчиво выбирали участки "пустые", да чтобы сумма договоров с городом была поменьше. Сегодня и рады бы получить участок с бараками, да с каким удовольствием всё бы снесли и расселили нельзя. Торги! Дополнительно дефицит подогревается укоренившейся практикой "бронировать" земельные участки. Например, если вы, потенциальный инвестор, едете по городу и вдруг видите отличный пустырек, да в хорошем районе, а посреди всего одна полуразрушенная избушка не торопитесь радостно потирать руки. Вероятность того, что данный земельный участок кем то занят, составляет 101 %. И, что самое интересное, если вы попытаетесь определить владельца прав на это "сокровище", то не обнаружите никаких официальных документов, даже заявки на земельный участок. И только в том случае, если у вас хорошие и неофициальные отношения с соответствующими чиновниками, они могут вам рассказать: чьи это земли "де факто". Как правило, владельцы "брони" это крупные холдинги, банки, иные широко известные учреждения. Сегодня строить у них желания нет, но участки отложены "про запас". Нужно ли говорить, что всякая попытка самому заполучить данный участок (ведь юридически права на него не оформлены) обречены на провал? Ну разве что вы сами являетесь владельцем другого еще более крупного холдинга. В августе сентябре 2006 года на и без того дефицитный рынок земельных участков, предоставляемых под строительство (прежде всего жилья), обрушилась мощнейшая волна московских инвестиций, вызванная тем, что в Москве рост цен на недвижимость замедлился. В нашем же городе, как известно, цены продолжают нестись вверх с ракетной скоростью и уже сравнялись с санкт петербургскими.

Одним словом, и каждая в отдельности из вышеназванных причин уже способна привести к дефициту земельных участков, а уж когда эти причины действуют на рынок одновременно, создавая общий эффект то мы имеем ту ситуацию, которую имеем. 

Честные способы инвестирования в строительство

В настоящее время многие средние игроки на строительно инвестиционном рынке Екатеринбурга оказались в крайне обидной для себя ситуации. Получая, пусть и не без труда, земельные участки на протяжении последних лет, они успешно занимались строительством и реализацией недвижимости. Они уже вполне адаптировались к существующим "правилам игры", вошли во вкус получения хорошей прибыли. И вот возможности получения новых земельных участков резко сократились. Что делать? Ведь уходить с екатеринбургского рынка и переключаться на менее рентабельное строительство в других городах области не хочется. Ниже "СМУ" приводит наиболее распространенные и проверенные практикой способы инвестирования в строительство в условиях острого дефицита земли и введения торгов на участки, предназначенные под жилую застройку.

I. Самый простой и естественный способ приобрести земельный участок в собственность, а не в аренду. Тогда можно и жилье строить, избежав торгов, и вообще всё, что не запрещено. Одно условие: земельный участок в собственность без торгов можно получить лишь в том случае, если на нем расположен хотя бы один принадлежащий вам объект недвижимости. Не важно, жилой или не жилой, лишь бы вы были его собственником. Только тогда вы имеете преимущественное право выкупа данного земельного участка. Такой способ получения земельных участков хорошо известен и широко применяется: сегодн я активно скупаются стоящие на отшибе частные дома, магазинчики, мастерские по ремонту обуви и т.п. Однако и здесь существуют свои "подводные камни", не позволяющие легко и безопасно инвестировать средства. Самая распространенная опасность заключается в следующем: допустим, вы купили небольшой бревенчатый домик. Вокруг него, к примеру, расположен пустырь и несколько самовольно поставленных железных гаражей. В уме вы уже прикинули площадь приглянувшегося участка, подсчитали, что там можно построить, экономику проекта. Но когда дело дойдет собственно до приватизации участка, вас может поджидать крайне неприятный сюрприз: границы приватизируемого участка почему то спроектировали "по подошве" купленного вами домика. А самое главное то есть пустырь и земля под гаражами, вам так и не достались. Никакие аргументы и убеждения специалистов городской администрации вам не помогут. "По подошве" и точка. Сразу хочется предупредить: не пытайтесь предлагать деньги за решение этого вопроса каким либо чиновникам (по крайней мере, малознакомым). В лучшем случае вы испортите с ними отношения. В худшем они могут обратиться в соответствующие органы и на примере вашего ареста продемонстрировать всем свою неподкупность. Коррупция в среде чиновничества, безусловно, есть, но осуществляется она по другим схемам. Так вот. Купив недвижимость без предварительного сбора и анализа информации по интересующему вас участку, вы обязательно получите обрез границ "по подошве". А дальше варианты: 1) вы можете вскоре с удивлением обнаружить, что на месте пустыря и гаражей кто то действительно затевает строительство (кстати, спасибо вам за информацию, в самом деле хороший участок оказался!); 2) что здесь проходит какая нибудь "санитарная зона"; 3) здесь по плану будет построен детский сад в 2020 году; 4) участок "забронирован" за очень, ну просто очень солидной организацией; 5) эта территория уже отмежевана и относится к соседнему земельному участку. И еще много вариантов. Для того чтобы вы не получили впоследствии неприятности с границами участка, неплохо было бы предварительно навести справки: отмежеваны ли соседние участки, где проходят их границы, нет ли других препятствий из числа вышеперечисленных? Если вы, конечно, обладаете возможностями получить подобную информацию. Следующая неочевидная проблема. Купили вы тот самый домик. И границы вам, допустим, могли бы спроектировать как надо. Но тут выясняется, что небольшая яма поблизости с полуистлевшими бревнами на дне, на которую вы первоначально не обратили внимания, вовсе не яма, а по документам памятник архитектуры. И сносить его категорически запрещено. Ну и что, что в реальности памятника давно уже нет? По документам есть! Или пример ничуть не лучше: на облюбованном вами участке врыт в землю бетонный столб. Казалось бы, ну и что здесь страшного? А то, что по документам столб принадлежит Министерству обороны РФ и врыт здесь неизвестно зачем в начале 70 х. Кто ж вам позволит сносить военный объект? И вы будете месяц за месяцем выяснять, к кому же вам обратиться по поводу приватизации этого столба. Одним словом, если вы обладаете возможностями получать и анализировать информацию по интересующему вас участку на предварительной стадии, а также решать проблему ветхих памятников, столбов и прочих "сюрпризов", то у вас еще есть в Екатеринбурге резерв подобных участков на ближайшие 3-5 лет. Если вы такими возможностями не обладаете, то лучше вам данный способ получения участка не применять, поскольку беспроблемных земель в городе практически не осталось.

II. Способ второй. Купить земельный участок на стадии его оформления путем смены учредителей юридического лица будущего арендатора участка. Еще 3-4 года назад этот способ был самым популярным среди инвесторов, у которых возникали сложности с самостоятельным получением участка. Существовал своеобразный рынок таких участков, и можно было даже выбирать, какой из них больше нравится. Сейчас участки "в свободной продаже" практически исчезли, спрос многократно превышает предложение. Поэтому основная трудность сегодня просто узнать, что некий правообладатель определенного земельного участка,
предназначенного под строительство, желал бы его продать. В настоящее время у таких правообладателей нет нужды заниматься поиском инвестора. Сами приходят и деньги предлагают. Таким образом, поиском продавца вы должны заниматься самостоятельно. Лучше всего, если вы лично знакомы с людьми, получившими или имеющими возможность получать земельные участки. По крайней мере, вам необходим человек, способный свести вас с продавцом. Такую тактику активно используют московские инвесторы. Они умудряются найти подход почти к каждому из тех немногих, кто еще готов делиться прибылью от строительства за счет привлекаемых инвестиций. Усиление экспансии московских инвесторов началось приблизительно с конца августа начала сентября прошлого года и продолжается по сей день.

Следующий момент. Покупка земельного участка путем смены учредителей юридического лица правообладателя это упрощенная и идеальная схема. Сегодня в чистом виде она практически не работает. Во первых, крупные компании вообще не заинтересованы в смене учредителей: их активы могут намного превышать стоимость даже всех имеющихся в их распоряжении участков. А нужно сказать, что именно солидные, крупные компании как раз и имеют больше возможностей получать такие участки. Во вторых, к фактам продажи участков крайне негативно относится городская администрация. И это справедливо предоставление участков под строительство призвано нести, прежде всего, социальную функцию, но никак не исключительно коммерческую. Поэтому открыто обнародовать факт "продажи" участка вызвать недовольство городских властей.

После чего на дальнейшее плодотворное сотрудничество можно не рассчитывать. Поэтому меняют учредителей сегодня только фирмы однодневки: получили каким то образом разово землю, а больше такого случая и не предвидится. Остальные в настоящее время предпочитают следующую схему: компания правообладатель участка остается заказчиком строительства со всеми вытекающими функциями. Вы же можете участвовать в строительстве в качестве инвестора, генподрядчика, проектировщика или во всех трех лицах одновременно. Распределение полученной прибыли между участниками предмет переговоров. Но аппетиты заказчиков с каждым годом возрастают. Предложение заказчика получить 15 % прибыли просто за выполнение своих функций, то есть согласование всех формальностей, без рубля вложенных инвестиций в том числе и на выплату по заключенным с администрацией города договоров такое предложение сегодня считается вполне умеренным. Могут потребовать и больше, причем половину сразу, до начала строительства. Инвестор вынужден идти на определенный риск. Ведь не исключен вариант будущего конфликта между ним и компанией заказчиком.

В случае такого конфликта инвестор не может поменять заказчика, а вот последний может сменить инвестора. Именно в случае подобного конфликта, между прочим, и возникают часто знаменитые долгострои с манифестациями разгневанных дольщиков. Это не единственный риск инвестора. Очевидно, что лучше всего инвестировать средства в проект с уже оформленным правом аренды земельного участка. Да только такая идеальная ситуация практически перестала встречаться в Екатеринбурге. Инвесторы конкуренты перехватывают участок на более ранней стадии оформления документов. До лета 2006 года считалось удачным вариантом договориться о сотрудничестве с компанией заказчиком на стадии распоряжения главы города о предварительном согласовании места размещения объекта. После такого распоряжения уже очень высока вероятность того, что аренду оформят именно на эту фирму. В противном случае администрации придется запускать процедуру по новой. Однако сейчас многие инвесторы умудряются подписывать инвестиционные договоры с потенциальными заказчиками стройки на стадии проектирования границ земельного участка, то есть фактически на стадии подачи заявки. Теоретически это огромный риск! Ведь заявки на один и тот же участок могут подать хоть сто юридических лиц: хоть ООО "Вакса и гуталин" или фирма "Одуванчик". И подают, между прочим! Однако рисковые инвесторы, вероятно, располагают какой то дополнительной информацией, анализ которой позволяет им принимать верные решения. И на практике пускания инвестиций "на ветер" почти не наблюдается.

Автор: Александр Иванов

Перейти в раздел: "Строительство, ремонт, монтаж"