Двигаем недвижимость

Положение на рынке недвижимости - сегодня одна из самых любимых тем в средствах массовой информации. На полосах газет, журналов и интернет-изданий кипят нешуточные страсти и встречаются самые эмоциональные оценки.

Впрочем, ведущие риэлторы Екатеринбурга не склонны сгущать краски, они реально оценивают ситуацию и дают дельные советы.

 

Что сейчас происходит на рынке? Казалось бы, кризис набрал обороты, а цены на вторичное жилье снизились незначительно: 15-20% скидки при сделке для покупателя мало. Для этого есть несколько причин.

 

Прежде всего, активность рынка. В октябре 2008 года в базе УПН числилось 12 555 объектов, сегодня - 10 939, то есть количество предложений сократилось на 13%. При этом ежедневно появляется около ста объектов. Сменяемость есть, рынок не стоит. Федеральная регистрационная служба УПН подтверждает активность рынка. В первом полугодии года среднее ежемесячное количество сделок составляло 2 211, во втором - 2 251. По данным ФРС, в декабре состоялось рекордное количество сделок за  последние 2 года - 2 950.

 

При этом только 30% покупок осуществлено с использованием ипотечных средств, соответственно, количество сделок за живые деньги значительно увеличилось. Это связано, в том числе и с процессом оттока средств с банковских депозитов, который мы наблюдали.   

 

Нестабильность рубля риэлторы, как ни странно, относят к позитиву. Многие владельцы свободных средств, конечно, вложили их в валюту, но все понимают, что цены на недвижимость бесконечно падать не могут и что это всегда выгодные инвестиции. Рынок недвижимости более понятен, чем американская экономика. Внушительное количество свободных средств, находящихся на руках у населения, за декабрь-январь перешло из рублевой массы в долларовую. Большинство планирует в дальнейшем конвертировать их в недвижимость, что повлияет на динамику цен на рынке вторичного жилья.  В потребительском сегменте выше среднего уровня запросы и активность покупателей практически не изменились. Рынок дорогих квартир в начале года демонстрирует очень хорошую активность. Сегодня многие предпочитают вкладыватсредства не в бизнес, а в собственное жилье. Идет активная  продажа недвижимости, можно рассмотреть интересный вариант и купить новостройку.

 

Традиционно на рынке недвижимости декабрь бывает очень активным месяцем, а в январе наступает спад. В этом году все было наоборот. В конце года покупатели ждали обвала цен, а когда ничего не произошло, они снова вышли на рынок.

 

У рынка есть хорошие перспективы. Рынок первичной недвижимости Екатеринбурга, соизмеримый по объемам денежной массы с рынком вторичной недвижимости, по состоянию на сегодняшний день начинает существенно уменьшаться в размерах. Покупателя интересуют готовые объекты или объекты на финальной стадии строительства. Очевидно, что количество таких предложений к лету-осени значительно сократится. Это, в свою очередь, может оказать влияние на стоимость квадратного метра на вторичном рынке.

 

Что касается динамики средних цен, то сам рынок недвижимости очень инерционный и довольно большой, поэтому снижение незначительное. Реальные сделки происходят с чуть большим дисконтом, но у многих людей уже нет уверенности, что цены и дальше будут снижаться. По этой причине спрос в январе был вдвое больше, чем в декабре.

 

Александр Дмитриев, директор агентства недвижимости «Диал»:
 

- Многие аналитики прогнозировали как минимум 50% обвал цен, и покупатели ждали этого. С лета 2008 года по февраль 2009 стоимость екатеринбургской недвижимости снизилась в долларовом эквиваленте на столько же, насколько ослабел курс рубля - на 40%. Еще на 10-15% опустилась цена при реально совершаемых сделках. То есть, для тех, кто хранил сбережения в иностранной валюте, удешевление составляет 50-55%.

 

Сергей Бузунов, генеральный директор агентства недвижимости «Метрополия»:
 

- Ипотечных сделок сегодня меньше, но они есть. Ипотеку сейчас можно и нужно брать тем, у кого есть такая возможность. Конечно, необходима хорошая официальная зарплата, первоначальный взнос. Процентные ставки действительно выше, чем были в начале года, но сами объекты подешевели. В будущем банки снизят проценты, и у каждого появится возможность перекредитоваться, при этом люди будут жить в объективно более дешевой квартире.

 

Ирина Сангалова, начальник Управления жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
 

- Мы занимаемся аналитикой, исходя из реальных сделок на рынке вторичной недвижимости, а не цен, по которым выставляются объекты. Январь был первым месяцем, когда мы не наблюдали значительное снижение цен. Напротив, в некоторых сегментах был отмечен небольшой рост. По нашим прогнозам, если общая экономическая ситуация не послужит поводом для нарушения сложившегося баланса на локальном рынке, к марту цены стабилизируются.
 

Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости:
 

-     Средняя цена предложения - довольно условный показатель, который зависит от того, сколько объектов выставлено по реальным, а не старым, завышенным ценам. Объекты, стоимость которых явно завышена, все еще существуют на рынке. Разумеется, продавцы будут корректировать условия, поэтому средний показатель будет снижаться. Но в реальности цена уже нашла свое оптимальное значение - об этом свидетельствует возросшее количество сделок.

 

Николай Наумкин, директор Квартирного бюро «На Белинского»:
 

-     В результате той ситуации, которая развивается сегодня, произойдет оздоровление рынка риэлторских услуг. Несмотря на перспективы, сейчас для риэлторских компаний не самое простое время: они проходят определенное испытание, проверку на прочность. Рынок находится на пороге перемен: думаю, в ближайшие месяцы положение стабилизируется, потом начнется активность во всех секторах и постепенный рост.

 

Михаил Дэви, директор компании «Урал-Эстэйт»:
 

-     Заметная тенденция сегодня - увеличение спроса на качественную недвижимость для личного использования, т.е. загородные элитные дома. Это объясняется тем, что последние 2-3 года была масса возможностей для очень выгодных инвестиций: вложение средств в недвижимость приносило огромные прибыли. Сейчас таких возможностей почти не осталось. Поэтому люди задумываются о том, что давно откладывалось на завтра - о покупке новой современной квартиры или коттеджа для себя.

 

В течение девяти месяцев 2008 года доля ипотеки на екатеринбургском рынке составляла в среднем 43%. В октябре, ноябре и декабре этот показатель равнялся соответственно 45%, 31%, 30%. То есть в период кризиса доля ипотеки составила в среднем 35%, что точно не является существенным для екатеринбургского рынка недвижимости. С другой стороны, количество ипотечных сделок, произошедших в четвертом квартале, было достаточно велико, поскольку люди еще в июле-августе получили положительные решения о выдаче ипотечного кредита на хороших условиях. Многие стремились использовать эту возможность, понимая, что ставки будут существенно меняться. В тот же период желающих взять ипотеку по новым процентам было крайне мало, поэтому на протяжении первого квартала текущего года рынок почувствует резкое снижение числа ипотечных сделок. Однако практика показывает, что, если в декабре в крупных риэлторских компаниях количество заявок на ипотеку существенно сократилось, то в январе оно снова начало расти. Ведь люди, которые не могли без ипотеки улучшить свои жилищные условия до кризиса, не имеют другого инструмента и сейчас. Растет продажа квартир новостройки Екатеринбург.

Ипотека «умерла» в том объеме, в котором она существовала в прошлом году, но не по сути, поскольку другого механизма покупки жилья у большинства наших граждан сейчас не существует.

Надежду вселяет тот факт, что сегодня условия банковских программ стремятся к стабилизации. В АИЖК идет разговор даже о снижении ставок. Несмотря на то, что ужесточение требований к заемщикам, очевидно, сохранится надолго, снижение ставок будет расширять круг потенциальных пользователей.

К разговору об ипотеке нужно добавить, что мир и даже российские регионы знают другие схемы приобретения жилья, в том числе накопительную, которой сейчас уделяется много внимания. Сегодня у многих покупателей ипотека не вызывает доверия, поэтому вполне вероятно возвращение кооперативной формы собственности. Различие между ними лишь в сроках. Именно желание поскорей получить недвижимость или другую покупку стало предпосылкой для кризиса: мы слишком торопились. По стройсберкассам на данный момент готовится законопроект в правительстве.

Загородная жизнь    

На сегодняшний день рынок загородного жилья насыщен: здесь есть, из чего выбрать. В то же время, потребитель, который покупает большой дом, очень требователен. Для него сложно найти объект, ведь представления застройщика и покупателя зачастую не совпадают. Именно поэтому большие объекты продаются дольше.

 

Если говорить о массовой застройке, на сегодняшний день востребована недвижимость в недорогом сегменте, то есть стоимостью от 3 до б миллионов рублей. При этом и дом, и территория должны быть полностью благоустроенны. Скорее всего, такие объекты будут сейчас появляться. Застройщики, которые уже имеют готовые коттеджи, либо станут в ситуацию «стоп», либо начнут видоизменять объекты, «подстраивая» их под рынок.

 

Сейчас, благодаря кризису, у застройщиков и девелоперов загородной недвижимости будет возможность посмотреть на свои проекты со стороны.

 

Многие поселки проектировались и строились исходя из субъективного представления самого застройщика, без учета потребностей покупателей и тщательного изучения рынка. Теперь у застройщиков и девелоперов есть время переосмыслить, продумать свою концепцию и после этого построить такие загородные поселки, которые будут удовлетворять все желания потенциальных покупателей.

 

Ипотеки в загородной недвижимости не было практически никогда. Здесь покупатель попадал в замкнутый круг: дом, который выступает предметом залога, обязательно должен иметь центральные коммуникации, а это возможно только в коттеджном поселке; там, в свою очередь, земля не находится в собственности. Для покупки такого объекта можно взять целевой кредит под залог уже имеющейся недвижимости, но это не ипотека.

 

Земельные участки, скорее всего, будут пользоваться спросом, однако приобретать их будут не для перепродажи, как это было раньше, а для себя. При этом земля практически не подешевеет, потому что большинство участков перекуплено, а собственники не намерены продавать их по ценам ниже первоначальной стоимости, ведь они приобретали их с целью получения прибыли.

 

В будущем сезоне будут востребованы земельные участки, но не огромные земли сельхозназначения, а индивидуальные участки средних размеров - в 10-20-30 соток - с целью строительства на них домов для личного использования. Это объясняется спросом на загородную недвижимость, остающимся высоким даже в условиях кризиса, и некоторым удешевлением строительных материалов. Сегодня построить собственный дом с нуля несколько выгоднее, чем купить готовый.

Для тех, кому самостоятельное строительство кажется слишком хлопотным, подходящим вариантом может стать постройка дома под заказ в уже наполовину готовых коттеджных поселках. Девелоперы скорректируют цену такого строительства в соответствии с ситуацией на рынке.

Впрочем, многие застройщики будут держать цены, ведь эксплуатационные расходы в данном случае невелики. Некоторые строители убирают объекты с продажи - не хотят продавать дешевле, ожидая, что цены все-таки вернутся на прежний уровень. Новых строек практически нет. После такой стагнации непременно должно произойти оживление. Сегодня время крайностей: востребована не только самая экономичная, но и очень дорогая недвижимость. Обеспеченные люди стремятся вложить освободившиеся средства в собственный комфорт, а не в развитие бизнеса, как это было раньше. На фоне снижения цен появилось больше заказов на готовые объекты большой площади, от 600 до 1000 кв. м: хотят купить дом по кризисной цене, но таких объектов очень мало.

 

Аренда загородного жилья пока не получила развития в нашем регионе. Причем спрос на подобные услуги есть: желают арендовать домики для отдыха на целое лето, и даже дачные участки. Тем не менее, предложение в сегменте ограничено. В этой сфере работают в основном турфирмы, а не риэлторские компании. Видимо, наш рынок еще не дозрел и не готов к таким сделкам.

Профессиональные советы    

К весне 2009 года рынок недвижимости Екатеринбурга стал более предсказуем в своем поведении. На смену шоковому застою осени 2008 года и предновогоднему буму пришли вполне прогнозируемые явления. Главное и самое очевидное: покупатель замер в ожидании. Между тем, рынок сейчас достиг того уровня, когда надо идти и приобретать: именно сейчас есть возможность получить дисконт.

 

Иными словами, в настоящее время все мы играем по правилам, которые диктует «рынок покупателя», что существенно увеличивает шансы приобрести квартиру по интересной, то есть сниженной цене. Поводов для еще большего снижения цен нет, так как уже сегодня имеет место значительная корректировка, что по сути и является «дном» - планкой, ниже которой цены не будут опускаться.

 

Для приобретения жилья в ближайшие 2 месяца сложились самые благоприятные условия. Продавцы, напуганные страшилками про «обвал цен», готовы снижать стоимость на 10-15%, но происходит это в период торга с конкретным покупателем.

 

 

Светлана Щербинина, директор агентства загородной недвижимости «СВ-недвижимость»:
 

- Коллективные сады - это единственный сегмент, предложения в котором остались более или менее дешевыми. К тому же, сейчас на даче можно прописаться. Думаю, что будут пользоваться спросом и квартиры в пригороде: они дешевле, чем в городе, и практически все имеют хорошую транспортную доступность. Они будут интересовать тех, кому стало сложно выплачивать кредит за «ипотечную» квартиру в городе.

 

Максим Федотов, директор агентства недвижимости «Титул»:
 

- Спрос на загородную недвижимость сегодня увеличился, потому что люди понимают: содержание загородного дома - не огромного особняка, а небольшого коттеджа - обходится на порядок ниже, чем содержание квартиры. Помимо этого, те, кто живет за городом, могут иметь свой огород, и избавлены от необходимости оплачивать парковку. Все это - статьи экономии в период кризиса.  Но мы видим, что продажа квартир Екатеринбург растет.

 

Надежда Дементьева, руководитель офиса агентства недвижимости «Восточное»:
 

- На рынке аренды жилья сегодня мы наблюдаем значительное увеличение числа предложений, которое ведет, в свою очередь, к некоторому снижению цен. Предложение увеличивается за счет того, что, стремясь получить хоть какую-то прибыль, люди начинают сдавать ранее пустовавшие квартиры. Тем не менее, рынок аренды имеет некоторую сезонность. К лету спрос, вероятно, подрастет.

 

Владислав Федоренко, специалист отдела продаж родового поместья «Маршал»:
 

- На мой взгляд, сегодня востребована дорогая недвижимость. Те, у кого есть сбережения в валюте, понимают, что доллар ненадежен, и стремятся вложить средства в особняки в коттеджных поселках или квартиры класса люкс. Элитное жилье не упадет в цене, потому как требует немалых затрат от застройщика, а он не намерен терять свои деньги. Типовые дома в коттеджных поселках устраивают далеко не всех, поэтому есть интерес к строительным подрядам.

 

Эрика Маслова, директор Риэлторской группы «Капитал»:
 

-     На рынке коммерческой недвижимости сейчас продолжается затишье: отложенный спрос еще не дал о себе знать. Хотя интерес к покупке площадей есть, многие надеются найти что-то подешевле. Но цены практически не снижаются. То есть не снижаются они в рублевом эквиваленте, а в пересчете на доллары цена, конечно, упала. Именно этим продавцы и аргументируют стоимость выставляемых на продажу объектов.

 

Елена Потапова, директор агентства недвижимости и дизайн-студии «Усадьба»:

 

-     Покупка недвижимости за рубежом - тоже интересный вариант для инвестиций. Любопытное направление сегодня - поездки в Америку, где банки продают заложенное под ипотечный заем жилье с большим дисконтом. Предлагают как хорошую ликвидную недвижимость, так и садовые домики, которые едва ли заинтересуют российского покупателя. Одним словом, выбор есть.